소우주 건축

세움터로 각 종 서류와 정보, 도서를 취합해 세움터로 업로드하고 일정 금액의 돈을 결제하면 사업승인 신청이 완료된다. 이번 서류는 17종 정도로 갑지로 시작해서 꾸려놓은 서류 순서에 따라 다르지만 이번에는 시방서 및 계산서로 마무리했다. 서류 준비는 회사의 타 프로젝트의 같은 관내 사업승인 완료 도서를 참고했으며, 각각 협력사에 요청하여 출력물 혹은 전자파일로 수신했다. 협력사는 건축을 제외한 구조, 조경, 기계, 소방, 전기, 친환경, 토목이었다. 승인 신청서는 대리인위임으로 사내 건축에서 진행했고 관련법규검토서, 공동주택가이드라인 자체평가서, 장노임 등 편의시설 설치계획서, 건축심의조건이행계획서 또한 사내 건축에서 진행했다. 준비한 서류 중 많은 부분은 친환경에서 작성했는데 친환경의 중요성이 형별부터 시작해 많은 부분에서 드러났다. 친환경 협력업체의 중요성을 느낀 부분이다. 물론, 친환경 뿐 아니라 다른 업체 선정도 중요하나 중요성의 최상위는 도면 외주를 준다면 당연히 건축 외주이고 그 다음은 친환경이라는 생각이 들었다. 0번대 도면은 사내 건축이 담당하나 그 다음 도면은 전부 외주를 맡겨 진행했다. 사업승인 신청이 완료되면 관내 건축과에서 협의 부서를 공문으로 보내준다. 그 협의 부서에 따라 전자 협의를 볼 수도 있고 직접 만나 볼 수도 있으나 보통 처음에 표제부를 출력하고 부서에 따라 추가 도면을 출력하여 파일에 넣어 제공한다. 협의 부서에서는 부서에 따른 관련 사항을 공문으로 올려주거나 협의 때 수정하라 말하고 수정사항으로 다시 협의를 보면 된다. 처음에는 어렵게 생각했으나 서류도 보완에 따라 추가 작성하면 되고 협의는 받아들이는 자세로 진행하면 왠만해선 큰 트러블없이 진행이 가능하다 생각된다.

이 책을 읽으면서 독특한 사고라고 생각한 부분은 사고를 인수분해 했다는 점이다. 사고를 인수분해해 여러가지 요소로 쪼개 분석하는 방식은 독특하면서도 치밀했다. 책에서는 "깨닫는 힘 = 문제 의식 X 정보", "영상 메시지 = 휴대전화 X 카메라 X 메시지 기능" 라고 표현하기도 했는 데, 이러한 사고 방식은 좀 더 본질에 접근하는 방식이라고 생각된다. 또한, 적용의 범위 또한 넓어서 분명 도움이 될거라 생각된다. 내가 하려는 아마존 킨들로 전자책을 파는 것도 "킨들 전자책 마케팅 = 인터넷 서점 X 아마추어 작가"이라고 볼 수 있을 까. 뭔가 마음에 쏙 들지는 않는 걸 보니, 많은 연습이 필요하다고 생각된다. 여기서 또한 말하는 것은 단점을 개발해 평범해지지 말고 강점을 발전시켜 가치를 창출하라고 말한다. 나도 때론, 단점을 개발하고 싶을 때가 많고 실제로 개발하려 할때가 많다. 나의 단점은 언어적으로 부족하다는 것, 체력적으로 금방 지친다는 것이다. 하지만, 책을 읽고 글을 조금씩이라도 쓰다보니 좀 더 나아졌달까.. 하지만 나의 강점이 되지는 못했다. 나의 장점은 분석력이 좋다는 것, 육체적인 힘이 강하다는 것, 기존에 있는 것을 잘 활용한다는 점이다. 나는 건축을 하면서도 신축보다는 리모델링이나 리노베이션으로 새로운 가치를 부여하는 게 재밌고 재능이 있었다. 그건, 내가 기존 건물에 대한 깊은 이해와 분석으로 이뤄낸 결과라고 생각한다. 나는 그에 따라 기존에 세상에 존재하는 상품이나 비즈니스 모델을 고민하고 분석하여 더 좋은 가치를 많은 사람들에게 제공할 수 있도록 바꾸는 일을 해보고 싶다. 한단어로 정의하면 마케팅이라고 할 수 있지 않나 생각된다. 똑같은 물건을 말만 바꾸는 것보단 새로운 용도나 강화된 용도로 변형시켜 제공하면 어떨까 생각된다. 스스로 성장하고 달려가는 사람은 넘버원을 거쳐 온리원이 되고자 한다는 저자, 스스로 달려가는 사람은 자신만의 명확한 목표가 있기 때문이지 않을 까. 그렇기에 가장 중요한 것은 진심으로 원하는 명확한 목표를 설정하는 것이다. 간절함의 정도가 목표를 이루는 속도이고 바램의 크기가 목표의 크기이다. 더 크게 바라고 더 크게 원하라. 내가 할 수 있는 최대한의 크기로 바라라. 나의 바램의 끝은 어디까지인가.

공동주택의 사업계획 승인신청 시, 건축 도면에는 형별 성능 관계 내역표가 포함된다. 형별 성능 관계 내역표란 건축물의 벽체, 바닥, 지붕, 창 등 외기와 직접 혹은 간접으로 접하는 부분의 단열과 층간소음 등에 대한 성능을 보여주기 위한 도면이다. 크게 주거, 비주거 2가지로 나뉘며 비주거의 하부 카테고리로 부대시설, 근린생활시설로 나뉜다. 사업승인시 단위세대의 면적은 이후에 변경될 수 없기에 신중한 부분 중 하나이다. 만약, 단위세대의 변경이 이루어지려면 모든 세대의 동의가 필요하다. 그렇기에 주거의 형별 또한 도면과 연동되어 정확한 두께를 기입하여야 한다. 이 부분은 사업계획 승인신청 서류 중 에너지절약계획서와 관련이 있다. 중부지방과 남부지방, 제주도로 나뉘어 건축물 각 부의 열관류율을 만족시켜야한다. 친환경 협력업체와 협의하여 형별 성능 관계 내역표와 에너지절약계획서를 작성하게 된다.

설계를 처음부터 진행하지 않고 중간부터 맡게 되거나 도면 파악이 원할히 이뤄지지 않으면 형별에서 놓치는 부분이 생기게 된다. 이를 방지하기 위해서는 평, 단면도에 직간접외기를 면하는 전체 건축물의 각 부분을 표기해서 한바퀴를 돌 수 있으면 된다. 도면 변경 시에는 반드시 한번 더 확인해야한다. 건축도면을 외주 줄 경우 놓치기 쉬우므로 더블체크 후 성실한 친환경 업체를 선정하는 것이 중요하다. 한번 더 체크가 가능하기 때문이다. 

형별 작성에 있어서 몇가지 이슈가 있었다. 외부와 주차장은 직접외기에 포함되고 현관, 방풍실, 지중, 코어 등은 간접외기에 포함된다. 작성 당시에는 현관 및 방풍실에 직접외기로 단열이 110mm가 들어가면 현관과 면하는 내부에는 80mm의 단열은 선택으로 변경되었다. 근린생활시설의 화장실은 에너지절약계획서에 포함되지 않아 형별에는 제외된다. 커튼월 구조의 실외 조망이 안되는 멀리온은 외벽으로 간주되어 외벽의 열관류율을 만족시켜야한다. 기둥도 마찬가지로 열관류율 기준을 만족시키지 못하면 단열재를 추가 설치하여야 한다. 추가 내용은 에너지절약계획서 FAQ를 참고하면 도움이 된다. 

열관류율에 있어서 값은 합산이라 외단열과 내단열의 차이는 없지만 외단열의 성능이 좋은 건 명확한 사실이다. 공동주택은 내단열이나 중단열을 많이 시공하지만 이는 시공사의 돈벌이 수단일 뿐이다. 정말 좋은 집을 짓고 싶다면, 외단열 시공이 필요하다. 내단열은 시공이 간편하고 공사비가 저렴한 장점이 있다면 단열재 연결 부위의 단절이 이뤄져 결손 부위 열 손실이 일어나고 결로 발생이 쉽다는 단점이 있다. 외단열은 구조체를 감싸는 형태로 시공을 하기에 단열 성능이 좋다. 게다가 구조체를 감싸서 콘크리트의 수축 및 팽창의 정도를 줄여준다. 단점은 시공이 어렵고 비싸다. 우리가 물건을 살 때와 같이 단열재의 선택, 시공 상의 선택 또한 많은 고민이 필요할 것이다. 일반적인 단열재는 시간이 지날 수록 단열의 성능이 떨어진다는 것도 알아야한다. 건물의 생애주기를 고려한다면 초기 비용에 적절한 안배가 요구된다. 시공사는 집을 지어서 분양하는 장사를 한다는 것을 잊지말자. 그들은 팔고 나면 끝이다. 

나의 아버지는 군인 출신이다. 20대부터 9공수여단에서 특전사로 20여년을 근무하시고 준사관 시험에 응시하셔서 정보통신대대 준위로 10여년 근무하시다 3년 전 퇴역하셨다. 군인의 아들로 살다보니 자연스럽게 강인한 체력과 정신을 기를 수 있게 되었다. 그러한 기반이 되는 것은 아버지 특유의 성실함이었다. 방학마다 아침이 되면 산으로 구보를 가자고 나를 깨운 아버지를 따라 나섰다. 사실, 아침에 일어나 산을 오르고 뜀뛰기를 하는 것이 힘들고 괴로웠지만 아버지의 강압적이지 않은 유도는 나를 움직였다. 그러한 움직임이 하루 이틀 쌓였고 나는 또래 친구들보다 강해졌다. 물론, 어렸을 때부터 또래보다 덩치가 컸기에 힘에서 우위를 점했고 거기에 아버지의 운동능력과 훈련이 더해지자 2번의 전학으로 경험한 세 개의 초등학교에서 항상 3손가락 안에 들었다. 재밌는 건, 9공수여단 아파트에 살 때 나는 또래랑 비슷했다. 지금 생각해보니 모두가 특전사의 아들이다 보니 다들 한 성격에 한 힘 했던 거 같다. 그 때의 친구들은 운동선수, UDT 대원 등 육체적인 능력을 요하는 직업에서 살아가고 있다. 그렇게 군인이신 아버지의 영향을 많이 받았다. 기억에 나는 일화가 있다면 중학교 때 부모님과 함께 청남대에 간적이 있었다. 청남대는 대통령의 휴양지로 전두환이 별장으로 만든 곳이다. 이 곳의 경비는 특전사가 맡았으며, 대통령을 지키기 위해 경호한다고 아버지가 말씀해주셨다. 그 때 나는 궁금했다. 왜 한사람의 경호를 위해 수많은 특전사가 이 곳을 지키느냐, 인력 낭비 아닌가. 게다가, 전두환은 나쁜 짓을 많이 한사람이 아닌가. 그렇게 아버지께 묻자 아버지가 말씀해주셨다. "그가 누구든, 이 나라의 대통령이기 때문이다. 여기의 특전사는 특정 인물을 지키는 것이 아니라 이 나라의 대표를 지키는 것이다." 당연한 이야기지만 어린 마음일까, 그 말을 들었을 때, 군인으로서 아버지의 가치관을 듣는 듯 했다. 아버지가 군인이라고 하면 다들 강압적이고 엄격하고 근엄한 이미지를 떠올린다. 허나, 나의 아버지는 전혀 그렇지 않았다. 오히려 정반대라고 생각이 든다. 말수가 적으시긴 하지만 본연의 성격이고 강압적인 엄마에게 항상 지는 아버지다. 나의 부모님은 나를 믿고 내가 하고 싶은 것을 하게끔 도와주시며, 내가 원하는 삶을 살게 응원해주신다. 게다가, 아버지가 공무원이었으니 IMF도 별탈없이 보내어 경제적으로나 사회적으로나 행복한 가정에서 자랐다. 그 이면에는 두 분의 끊임없는 노력과 고생이 뒷받침되었을 것이다. 모든 부모가 그렇게 자식을 키우겠지만 막상 모든 부모라고 할 수는 없는 것 같다. 부모를 만나는 나의 운은 꽤나 좋았다고 생각이 든다. 우리가 잘 뛰기 위해서는 단단한 디딤발이 중요한데 나의 부모님은 그 역할을 충분히 해주셨다. 나도 그 덕의 건축졸업설계작품전에서 전국 대상을 받았으니 그 역할에 중요성을 다시 느꼈다. 내가 아버지와 같은 아버지가 되고 싶다고 느끼고 엄마와 같은 여자를 배우자로 맞이하고 싶다고 느낄 때, 미래의 자녀들도 똑같은 생각을 가지길 바란다. 어쩌면, 당연하게 부모의 역할을 강요하는 지도 모른다. 다른 부모와 우리의 부모를 비교할지도 모른다. 부모의 정의를 내리고 자식의 정의를 내리며 자식의 도리를 지키며 살아가려고 하지만 쉽지 않은 것을 우리는 느낀다. 가끔 생각한다. 내가 과연 나의 부모님처럼 자식에게 나의 생각과 그들의 미래를 강요하지 않을 수 있을까? 그들이 많은 것을 경험하고 스스로 판단하고 결정할 수 있게끔 도와줄 수 있을까? 나는 사실 조금은 강요할 것 같다. 하지만, 강요보다는 환경으로 그들을 유도하려고 한다. 나의 엄마와 아버지처럼. 언제였을까? 매일, 아침마다 카톡으로 명언과 조언을 보내주는 아버지가 보내주어 15년도 12월 15일에 저장한 글이 있다. 

"함박눈을 맞고싶은 날"

특전사에서 20여년의 근무를 마감하고 00년 암호준사관으로 임관. 암호장교로 처음 근무했던 곳 양주. 유난히 춥고 눈도 많이 오는 곳이었다. 그래서 그런가 난 비오는 날보단 눈오는 날이 좋았는데, 비를 맞고 훈련을 할땐 왠지 쓸쓸한 마음이 들지만 눈은 아무리 많이 치워도 힘든 기분보단 포근하고, 차분해지고, 재미있었기 때문이다. 눈은 그런것 같다. 왠지 눈이오는 날이면 누군가를 만나고 싶고 기분이 좋아지는 느낌. 특히, 함박눈에 느끼는 감정은 다 똑같을 것이다. 사람들은 왜 함박눈이 오면 만나자고 약속을 하고, 기뻐하는 것일까? 아마 그건 서로 사랑하는 사람들이 하늘을 가득 채우며 함박눈이 내리는 날의 따스한 추억을 떠올리기 때문일 것이다. 함박눈은 그냥 눈이 아니다. 함박눈은 어릴적 따스했던 추억을 떠올리게 하고, 그리움과 사랑, 보고픔과 고독, 기쁨과 슬픔, 꿈과 희망이 겨울의 나무 위와 땅 위에, 내 머리와 어깨위에, 그리고 내 빈 가슴 속에 내리는 꿈 이기 때문이다. 그래서 함박눈은 차갑지 않고, 포근하고, 따뜻하다. 내 마음 속 처럼... 오늘도 행복과 기쁨이 가득하고 입가에 미소지며, 설렘으로 비상하는 해피한 아침을 맞기를 바라며.

2020년에 건축설계 3년차로 퇴직을 계획하고 앞으로 남은 1년간 어떤 준비를 어떻게 왜 해야하는 지 적어보고자 한다. 먼저, 퇴직을 함으로써 얻고자 하는 것과 앞으로 방향의 시작을 말하자면 통제와 질서는 강자의 소수가 약자의 다수를 통제하기 위한 수단이고 그 틀 안에서 살아가는 우리는 자본주의라는 현대사회의 경제체재와 이념에서 가난이라는 꼬리표를 달 수 밖에 없는 구조이다. 그 틀이 나의 삶과 생각을 조이면서 절실하게 벗어나고자 하며, 여러 서적을 통해 그것은 충분히 실현가능한 목표이고 현대사회에는 그러한 목표를 이룰 수 있는 도구가 충분하다는 것이다. 스스로 통제와 질서를 삶과 일에 부여한다면 적어도 사회의 틀에서 벗어나 나의 틀에서 통제가능한 삶을 이룩할 수 있을 거라 믿는다. 퇴직을 함으로써 나는 2가지를 포기하게 되고 2가지를 얻게 된다. 안정적인 현금흐름과 건축인으로의 삶을 포기하고 새롭고 불확실한 수익창출과 사업인의 삶을 얻는다. 이 길이 쉬울거라고 생각하지도 기대하지도 않는다. 다만, 나의 노력이 온전하게 나의 이익과 성장에 도움이 되길 바라고 타인이 통제하는 틀과 삶이 아닌 내가 통제하는 틀과 삶 속에서 조그마한 자유와 커다란 자신감을 얻고자함이다.

엠제이 드마코의 '부의 추월차선'에서 언급하는 추월차선 5계명과 일레인 포펠트의 '나는 직업없이도 10억 번다'에서 언급하는 10억짜리 아이디어 6가지를 비교하면 추월차선 5계명이 좀 더 포괄적이고 명확하게 분류를 했다고 판단한다. 나의 흥미와 재능, 가능성을 5계명과 아이디어를 고려하면 1. 소프트웨어 시스템(전문 서비스), 2. 유통 시스템(전자상거래), 3. 임대 시스템(부동산). 의 3가지 시스템으로 1번과 2번 중 하나, 추후 3번으로 사업을 확장해 진행하는 것이 바람직하다. 현재는 콘텐츠 시스템으로 수익을 얻으려고 노력하고 있으나 사실 상 언급한 시스템들이 명확한 방향과 일정의 시간을 필요로 하는 일이라 성과가 매우 미미하다. 현재하고 있는 콘텐츠 시스템은 블로그 활동과 스톡사진 판매이다. 유투브 채널을 만들어 콘텐츠를 업로드 하는 일도 생각해보았지만 콘텐츠 시스템은 취미에서 머무른다고 생각하고 1번과 2번으로 주 수익원을 만드는 게 필요하다. 

결국, 방향에 대한 많은 고민을 해도 사업 아이템에 대한 고민과 철저한 준비 없이는 1년 뒤 새로운 사업을 하는 데 어려움이 있다. 사업의 힘은 규모로부터 나오고 사업의 속도는 실행력으로 부터 나온다. 지금은 천천히 걷더라도 퇴직 후 힘껏 달릴 수 있도록 충분히 준비하고 싶다. 라스트 무버가 퍼스트 무버를 이긴다. 나는 기존의 있는 시스템과 아이디어를 개선해 새로운 상품과 서비스를 제공하는 '발명가'가 되고 싶다. 내가 리모델링이나 리노베이션에 재능이 있고 5학년 졸업작품으로 기존의 공장형 건축구조를 활용하여 새로운 공간과 아이텐티티를 주는 것으로 상을 받은 만큼 기존의 시스템을 활용하는 것은 개인적으로 자신있다. '발명가'가 될 수 있는 기존의 시스템과 아이디어를 무엇일까? 오늘 바로 이자리에서 아이디어를 얻으려는 욕심은 없다. 다만, 확실한 방향은 언급하고 싶고 나 스스로에게도 묻고 싶다. 먼저, 수요 파악부터 생각하자면 다른 사람들이 필요로 하는 서비스와 제품은 무엇일까? 소프트웨어 시스템에서 제공하는 인터넷을 활용한 서비스는 가입자 기반의 데이터, 정보, 스포트웨어를 제공하고 매달 이용료는 받는 방식, 콘텐츠 기반의 틈새 정보를 제공하고 광고료를 받는 방식, 기업에게는 고객을 소개하고 개인에게는 기업을 소개하는 고객 발굴 및 중개서비스가 있다. 유통 시스템에는 유투브와 나무위키와 같은 콘텐츠 유통, 아마존이나 스마트스토어와 같은 제품 유통이 있다. 내가 잘하는 것은 기존 시스템과 아이디어를 활용하는 것이므로 많은 레퍼런스 분석이 요구된다. 그 중, 내가 조금만 바꿔 생각하거나 더 나은 서비스를 제공할 수 있겠다고 판단되는 분야로 시작한다. 구조와 시스템만 확보된다면 어떠한 분야도 나를 추월차선에 오르게 하고 직원없이 10억을 벌 수 있게 해줄거라 믿는다. 그 믿음은 통제와 질서로부터 비롯되는 틀의 형성에서 오는 자신감이다. 

이제 내가 해야할 일은 소프트웨어와 유통 시스템의 각각 사례 분석과 수요 파악, 웹 비즈니스 종목 및 유통 종목을 선택하는 일이다. 제대로 된 사례 분석과 수요 파악만 해도 충분히 가능성이 있다. '나는 직원없이도 10억번다'에서 말하는 남들처럼하면 남들만큼은 번다와 '부의 추월차선'에서 말하는 부자가 되는 길에는 지름길이 있다라는 문장이 진짜인지 내가 스스로 밝혀 볼 것이다. 

내가 세상의 일부를 깨달은 지는 얼마되지 않았다. 내가 알게 된 세상의 일부는 소수를 위해 다수가 통제와 질서 속에서 살아간다는 것이었고 몇 가지 사실을 통해 그것이 진실이라는 것을 깨달았다. 깨달음은 대학 도서관의 책을 통해서 시작되었다. 그 깨달음은 산업혁명과 자본주의에서 비롯된 현대인의 보편화된 삶이 소수의 강자에 의해 다수의 약자가 살아가는 인생으로 만들어졌다는 점이다. 

대학 마지막 학년, 취업준비를 하고 입사가 확정된 이후 취업을 2달 앞둔 10월이었다. 나는 사실 졸업작품을 끝으로 다른 길을 걸어가고 싶었다. 그 마음에 불을 지핀 책이 강력하게 나의 생각을 이끌었다. 전세계 베스트셀러 '부의 추월차선'이다. 이 책을 접하게 된 계기에는 일련의 과정이 있었다. 부에 대해 진정한 관심을 갖기 전 나는 취업준비를 하면서 차에 대해 관심을 갖게 되었다. 페라리와 포르쉐도 제대로 구분하지 못하던 내가 포르쉐의 전체 모델 사양을 알게되고 국내외 차에 관심을 두게 된 것은 자동차 파워블로거이자 가구 회사 카레클린트를 운영하는 안오준때문일까. 짧은 시간의 많은 부를 축적한 그의 이야기를 인터넷으로 접하면서 조금씩 부와 자동차에 대해 고민하게 되었다. 마침 그 시기는 취업확정 후 독서를 갈망하던 내가 대학 도서관에 매일 다닐 때다. 우연히 발견한 '부의 추월차선'은 마치 판타지소설과 같았다. 나를 상상하고 꿈꾸게 만들었으며 새로운 세상이 존재한다는 것을 알려주었다. 그 때는 베스트셀러인지도 몰랐고 엠제이 드마코가 누군지도 몰랐다. 하지만, 그 책을 2번, 3번 읽은 후 나는 세상의 일부를 조금씩 알게 되었다. 현대사회에 들어서면서 부를 축적할 수 있는 방법은 셀 수 없이 많고 생각보다 많은 사람들이 빠르게 부를 축적해 젊은 시절부터 경제적으로 시간적으로 풍족하게 보낸다는 걸 안 뒤 관련된 서적을 찾아다녔다. 그렇게 인터넷 서핑을 하다가 박영훈 공동저자의 '디지털 노마드'를 알게 되었고 바로 도서를 읽었으며 그가 운영하는 카페에도 가입하게 되었다. 직장에 다니지 않아도 대기업 근무자의 연봉에 해당하는 돈을 월단위로 버는 그를 보고 점차 부에 대해 눈을 뜨게 되었다. 그리고 나 스스로도 부에 대해 고민하게 되었다. 부에 대해 깨달은 점은 부를 축적하는 데는 빠르게 돈을 벌 수 있는 구조가 필요하다는 점이었다. 김승호 저자의 '김밥파는 CEO'에서 사업은 구조를 짜는 것이라고 말한다. 여기서, 자영업자와 사업가를 구분할 수 있다는 사소한 점은 나에게 다른 생각을 가져다주었다. 엠제이 드마코 또한 말하고 있는 추월차선에 올라탄다는 것은 앞서 말한 돈을 벌 수 있는 구조를 구축하라는 이야기다. 결국, 부의 구조라는 통제할 수 있는 틀을 만드는 것이 빠르게 부를 축적할 수 있는 방법이고 내가 젊은 나이에 포르쉐를 몰 수 있는 유일한 길이라고 말하고 있다. 그렇기에 직장인으로 살아가는 것은 누군가가 만들어놓은 부의 구조라는 틀에 들어가는 것이다. 영어를 처음 배웠을 때, 한국어로 '나는 삼성에서 일해요'는 영어로 'I work for SamSung'이라는 것은 어린 나의 생각을 바꾸었다. 왜 그렇게 표현할까 나는 항상 궁금했다. 나는 삼성을 위해 일한다. 그것을 이해하게 된 것은 불과 1년 전이었다. 직장인은 사업체를 운영하는 사람들을 위해 일하고 그 틀에서 일할 수 있게 만들어 준 운영자들에게 비용을 지불하는 것이다. 그리고 운영자들을 위해 만들어진 것이 출퇴근 시스템이다. 이 시스템은 산업혁명 때, 공장장이 시골에서 올라온 수많은 노동자들을 관리 및 통제하기 위해 만들어놓은 일종의 질서이다. 산업혁명 때 많은 근로자들이 도시에 모여들면서 수많은 어린이들도 부모를 따라 도시로 오게 되었고 수많은 학생을 수용해야하는 학교는 class를 나누어 일정한 크기의 방안에 학생들을 배분했다. 이 때 생겨난 개념이 class, 즉 계층이다. 우리는 어렸을 때 이 노래를 듣고 자랐다. 

학교 종이 땡땡땡, 어서 모이자. 선생님이 우리를 기다리신다.

이 노래는 공장 근로자의 지각이 공장 운영에 차질을 빚게 되니 지각하지 않는 근로자를 양성하기 위해 학교에서 출결제도를 적용하여 통제와 질서 속에서 지각이 허용되지 않는 사회를 구축하는 것에 목표가 있다. 학교에서는 단순히 배움만 제공하는 것이 아니다. 통제와 질서 또한 가르친다. 교복을 입혀서 남들과 같게 하고 정해진 두발규정과 정해진 교과과목 등 우리를 체계화하고 일련화해서 분류하는 작업을 하는 것이다. 이런 틀 속에서 자란 우리는 그것을 당연하게 여기고 좋은 학교에 들어가 좋은 직장에 들어가야 성공한다는 틀 속에서 살아가게 했다. 아침마다 수많은 직장인이 서울의 지하철에서 줄을 맞춰 회사로 가는 모습은 나쁘게 말해 노역장에 끌려가는 노예와 같다는 생각이 든다. 나 또한 그 무리에 끼여서 가기 위해 일찍 자고 일찍 일어나는 통제와 질서 속에 살아간다. 심지어, 과거 프롤레타리아와 부르주아의 비율도 비슷하다. 파레토의 법칙이 적용되기 때문일까, 여전히 80%의 사람은 노동하고 20%의 사람은 관리한다. 

이러한 사회를 통제하고 규정하는 것은 무엇인가. 바로 법이다. 법은 누가 만들었는가. 소수의 똑똑한 강자들이다. 그리고 법은 무지한 다수를 통제하고 억압한다. 현대 사회에서 '무지'는 죄다. 법에 대해 모르면 나도 모르게 죄를 저지르게 되는 것이다. 허나, 법에 대해 잘아는 소수의 큰 물고기는 법망을 피해 요리조리 피해다닌다. 사실, 법은 사람이 만들었기에 빈틈과 허점이 많다. 이걸 알기에 피할 수도 이용할 수도 있다. 이처럼 사회와 부의 구조는 소수가 만들어놓은 틀이고 이러한 구조만 파악할 줄 안다면 누구든지 기회를 만들고 쟁취할 수 있다. 우리가 가난하고 힘들게 사는 이유는 우리가 똑똑하지 않아서도 아니고 노력하지 않아서도 아니다. 그저 모를 뿐이다.

이제 예를 하나 들어보자. 건축설계는 왜 돈을 많이 벌 수 없는 구조일까? 현대의 백만장자가 생겨나게 된 배경은 산업혁명에 의한 자동화이고 대량생산과 대량유통이다. 건축설계는 먼저 자동화가 쉽지않다. 손도면을 그리던 불과 20년전보다는 캐드와 레빗을 활용하는 현재로 나아진 것이 확실하나 여전히 다른 분야에 비해 IT기술이 많이 적용되지 못한 분야이다. 그렇기에 아직 인력을 필요로 하고 인력사용은 문제가 많다. 먼저, 임금이 비싸고 보험, 복지 등 추가비용이 든다. 가장 큰 문제는 건물을 지을 수 있는 사람은 소수라는 점이다. 소수에게 서비스를 제공하기때문에 굉장히 많은 설계비를 받아야 큰 부를 축적할 수 있는데 건축 서비스라는 부가가치가 크다는 측면에서 덤핑이 가능한 경쟁체제로 움직이는 구조라서 돈을 벌기 어렵다. 즉, 자동화가 불가능해 많은 사람들에게 영향력이 펼칠 수 있는 가능성이 낮고 설계비도 적다는 점이 많은 돈을 벌 수 없는 구조이다.

그렇다면, 많은 부자가 말하는 전자상거래는 어떻까? 인터넷과 유통의 혁신으로 수많은 사람들에게 영향력을 펼칠 수 있다는 점에서 이미 구조적 우위를 점한다. 예전에 그런 말이 있지 않은가. 중국 13억 인구에게 100원씩만 이익을 남겨도 1,300억이라고. 물론, 이 말은 13억 인구에게 마케팅을 해야한다는 생각이 무시된 어리석은 말이지만, 단순히 중국인이 아닌 인터넷이 사용가능하고 유통체계가 잡혀있는 10억의 인구에게는 충분히 가능한 이야기이다. 물론, 전략적인 접근으로 10억 중 일부 타겟을 겨냥해 마케팅을 진행해야겠지만 말이다. 

결국, 우리가 살아온 틀에서 벗어나는 자만이 달콤한 20%의 자유를 느낄 수 있다. 나는 사실 두렵다. 알면서도 시도를 못할 까봐. 어떻게 해야 알이라는 하나의 세계를 깨고, 새롭게 태어나려면 하나의 세계를 왜 깨야하는 지 알고 있는데 시도하지 못하고 도전하지 못하고 그저 생각만 하는 나 자신을 볼때면 두렵다. 유명한 영상이 하나있다. 아프리카 주민들의 원숭이 사냥법이다. 원숭이가 다니는 길목, 단단한 흙더미에 원숭이 손만한 구멍을 내고 그 안에 먹이를 놓으면 원숭이가 먹이를 잡고 손을 빼지 못해 결국 잡힌다. 다르게 생각하면 선택을 하지 못해 갈팡질팡하는 나의 모습을 보는 것과 같아 슬프다. 내가 잡고 있는 것은 건축의 길이다. 건축은 구조상 돈이 되지 않고 야근으로 건강을 해치며 나의 젊은 시절을 빼앗아 간다. 하지만, 나는 평생 건축을 하려하고 3년의 건축실무를 통해 건축사취득의 조건을 달성하려는 욕심이 있다. 이 손을 놓는 순간, 나는 성공할지 실패할지 모르는 어둠의 길로 달려가게 된다. 그 길은 확실한 구조를 기반으로 구축되어야하고 안전하길 바라지만 그렇게 만들지 못할 수도 있다는 어둠이 짙다. 허나, 이 어둠의 길은 내가 젊었을 때만 가능한 도전의 길이다. 그렇기에 하는 1년 전에 취업확정 후 도서관에 앉아 책을 읽던 그 때부터 고민하고 있다. 내가 그 길을 시도할 때는 언제인가. 나는 1년 뒤라고 판단한다. 많은 저자가 말한다. 아무 준비없이 하는 퇴직은 멍청한 짓이라고. 퇴사가 도피처가 되서는 안된다고. 그렇기에 청년채움공제를 받을 수 있고 1년간의 준비를 할 수 있는 2020년이 나에게 적기라고 판단한다.

내가 부의 구조를 짜고 사회에 가치를 선사할 수 있기를 스스로 기대하고 또 한번 스스로에게 묻는다. 정말 바라고 바라면 이루어진다. 나의 욕심은 어디까지인가. 나는 어디까지 이룰 수 있는가.

이번 프로젝트의 규모는 LH에서 발주한 1000세대가 훌쩍 넘는 대규모 공동주택 단지이다. 성공적으로 마무리되어 설계비만 몇 십억이 넘었기에 되짚어보면서 전체적인 프로젝트를 살펴보고자 한다.

현상프로젝트를 참여한 지 만 9개월이 지나고 있는 현재 생각보다 많은 것을 알게 되었다. PM과 헤더의 중요성, 대략적인 현상프로젝트의 프로세스, 설계도집에 필요한 협력업체의 발주, 팀원과의 협업 그리고 내가 어떤 일을 하기 원하는 지.

전반적인 프로젝트를 진행하면서 모든 결정을 하는 헤더가 큰 틀을 잡아 모든 프로젝트 참여인원에게 큰 방향을 같이 나아가자고 외쳤을 때의 프로젝트 완성도는 상당히 높아질 수 있다는 것을 알았다. 그 외침은 전체 팀이 한방향으로 가게끔하는 원동력이었고 팀원들 마음 속에 단단히 자리 잡았을 것이다. 나 또한 마찬가지였다. 헤더가 명확하고 확고한 큰 방향을 제시했기에 큰 틀에 대한 제안보다는 큰 틀을 지지하는 작은 틀을 만드는 데에 집중할 수 있었고 사소한 결정은 스스로 내릴 수 있는 상황이 만들어졌다. 여기서 중요한 것은 헤더의 명확하고 확고한 방향성 설정이다. 모든 사람은 아닐지언정 전반적으로 납득이 가는 방향은 충분히 프로젝트를 이끌어갈 힘이 있었다. 여기서 그 어휘와 언어를 이야기할 수도 있겠지만, 그러지않는 것은 나또한 프로젝트의 큰 틀을 말하고 싶기 때문이다. 물론, 나는 모든 정보를 취합하는 헤더나 PM가 다르게 얻는 정보가 적어 프로젝트 중간의 어떤 사항에서 결정이 난지는 알 수 없지만 프로젝트가 끝났고 전반적인 이야기를 풀어내는 설계도집을 맡았기에 큰 결정이 무엇인지 어떻게 흘러왔는지는 파악이 가능했다. 

현상프로젝트 뿐만 아니라 세상의 모든 프로젝트가 진행되면서 가장 중요한 것은 방향성이다. 프로젝트의 가장 중요한 것이 해결되었을 때부터는 속도가 붙기 마련이다. 이번 프로젝트도 마찬가지, 공동주택에서 가장 중요한 배치에 가장 많은 시간을 쏟았고 괜찮은 배치가 나온 뒤로는 프로젝트가 원만히 진행되었음을 느낄 수 있었다. 거기서 다음은 주민공동시설과 상가시설의 위치와 규모를 풀어나가는 논리였다. 단지 주변의 주요한 노드점과 단지 내부를 관통하는 주생활가로에 면하게 위치한 부대시설은 계획의 완성도를 높여갔다. 그리고 설계도집의 '꽃', CG발주가 시작된다. 설계보고서, 설계도집, PT, 홍보물의 가장 첫번째 면을 장식하며 전체적인 프로젝트의 이미지를 상상하게 그려주는 조감도의 범위, 각도, 높이를 가장 이쁘고 명확하게 프로젝트를 보여줄 수 있는 장면을 선정해 CG업체에 모델링을 요청한다. 방향성이 또한 요구되는 곳은 당연히 설계도집이다. 결국, 현상설계에서 심사위원들이 마주하는 것은 설계도집과 PT이기 때문이다. 전체적으로 프로젝트의 흐름을 풀어서 이야기하는 것이 설계도집이다. LH현상설계는 순서와 어느정도의 페이지가 정해져있다. 첫번째 장은 조감도이고 마지막장은 예정공정표로 20장으로 구성되어있다. 예전 기술공모때는 50페이지가 넘는 어마무시한 량은 자랑했지만, 박근혜 정부의 뉴스테이를 지나 문재인 정부의 청년주택으로 넘어오면서 기술공모와 뉴스테이가 결합한 형태의 설계도집을 요구하고 있다. 설계도집의 목업을 잡아 PM과 이야기하여 전체적인 도집의 틀을 구성한다. 그다음은 배치, 단위, 부대시설, 주차장, 특화 등 각 개인이 계획하는 있는 분야로 장떼기로 나눠주거나 설계도집인원이 능력이 있고 충분하다면 관련 장의 삽도를 도집팀이 작성하기도 한다.  전체적인 도집의 통일성을 위해서는 도집팀이 삽도를 그리는 게 좋지만 아무래도 계획한 사람이 그 분야를 제일 잘 알기때문에 장떼기가 내용의 완성도를 높이는 데 도움이 된다. 설계도집과 함께 가져가야 할 것은 설계보고서와 PT이다. 설계보고서에 들어간 내용만 PT에 들어갈 수 있기에 PT 목업과 설계도집은 같이 가면서 설계보고서에 들어갈 내용을 정리해야한다. 설계보고서는 80%이상이 설계도집에 들어가는 내용을 짜집기해서 들어가고 PT는 전체적인 방향을 가장 간단하게 보여주기에 동시에 진행하면서 설계보고서의 방향을 정하는 게 가장 효율이 좋았다. 설계보고서와 PT에는 재무, 임대, 계발 3가지 요소가 페이지를 나누어서 들어가게 된다. 보통, 이전 사례를 토대로 크게 페이지를 할당하고 전체적인 헤더의 방향에 따라 한두장씩 가감하여 내용을 채우게 된다. 아무래도 모든 프로젝트는 사업성이 중요하므로 재무 쪽의 점수 차이가 많이 난다고 한다. 건축은 어느정도 성능만 나오면 큰 점수차이를 보이지는 않는다.

프로젝트가 90%이상 진행되면 편집팀으로 자료가 많이 넘어가 표현과 수정을 하는 단계이다. 한번 편집팀에서 손을 타서 넘어온 장은 수정과 보완으로 완성도를 서서히 높인다. 기본적인 내용, 글자 크기, 선 위계, 표현방법 등 손댈 것 투성이다. 이쯤되면, 설계도집팀은 굉장히 바쁘고 계획팀은 손이 많이 준다. 이제부터는 큰 틀이 바뀌지 않는 이상 완성도를 올리는 작업이 주업무가 되는 것이 맞다. 여기서, 감당 못할 정도로 방향을 바꾸게 되면 마감 직전까지 손을 대야한다. 이곳도 PM에 따라 많이 달라진다. 기존 방향에서 표현이나 완성도를 높이는 작업이 유리하다고 판단하는 PM과 마감효과를 이용해서 계획과 방향을 설명하는 데 필요한 것만 넣기위해 방향을 바꾸는 PM이 있다. 개인적으로는 전자가 훨씬 낫다. 왜냐면, 결국 완성도는 스토리도 중요하지만 표현의 완성도가 도집이나 패널의 완성도를 높이는 효과를 부르기 때문이고 수정을 하게 되면 사람인지라 반드시 실수가 나오기 때문이다. 작게는 오타부터 크게는 내용의 탈락이다.

이번에도 몇번의 고비가 있었으나 잘넘기고 당선이 되었다. 마지막까지 쉼없는 긴장과 작업의 연속은 사람을 끝없이 지치게 하지만 마감 후 그러한 긴장과 야근, 철야에서 벗어났을 때의 해방감은 미세먼지가 심해 앞이 보이지 않는 날, 순풍이 불어 푸른 하늘과 멋진 구름이 드러난 아름다운 세상과 같다. 다만, 이러한 해방감이 마냥 기쁘지많은 않다. 다음 프로젝트가 기다리고 있다는 게 가장 크고, 지겹도록 반복될 것이라는 상상은 마치 닥터스트레인지에 의해 무한의 시간 속에 빠진 도르마무의 기분을 알 수 있게 한다. 게다가 그러한 야근과 철야 속에서 나의 몸이 망가지고 그러한 생각을 했을 때의 절망감은 나를 현상에서 벗어나게 하려는 본능처럼 느껴진다.

현상을 하다보면 세상에 지어진 건물들을 수많은 사람들의 시간을 먹고 엄청난 노력에 의해 탄생한 결과물이 아닌가라는 생각이 든다. 이렇게 시간을 먹는 건물과 도시는 쉽게 붕괴되지도 않고 쉽게 바뀌지도 않을 거라는 생각이 들지만 건축과 도시가 힘없이 파괴된다면 허탈한 감정이 세상을 감싸지 않을까 하는 상상에 빠진다.

배치의 영역성

좋은 배치의 아파트에서 가로의 위계와 차수에 대해 말해드리고자 합니다. 

마을의 도로(0차)에서 이어지는 아파트 주요 진입 가로가 1차 가로입니다. 

영역의 분화는 두가지로 나눠집니다. 

박창근(강원대 건축학과) ,인간과 주거(교육용 PPT)

수직적인 분화와 점진적인 분화입니다.

대부분의 배치는 수직적인 분화로 영역의 위계가 나눠집니다. 점진적인 분화의 배치는 드문 편입니다.

그것은 필지의 모양에 따르기 때문입니다. 

보통 개발을 위해 필지를 구매하거나 구획할 때 아파트 배치가 쉬워 세대수가 많이 나오도록 정방형의 모양을 지향합니다.

그렇기에 긴 필지나 특별한 경우를 제외하고 대부분 수직적으로 영역의 위계를 나눕니다.

신정이펜하우스2단지로 예를 들어서 설명드리겠습니다.

2단지로 들어가기 위해선 마을을 관통하는 주요 도로에서 수직으로 들어가야합니다.

보시다시피 막힌 도로입니다. 저 도로로 들어가는 차량은 2단지 방문객 혹은 주민이어야겠죠. 

저 1차 가로에 주차를 한다? 입주민과 경비원이 가만있지 않을 겁니다. 이미 2단지 영역안에 들어온 것입니다. 

단지 자체가 프라이빗한 성격을 지니게 됩니다.

거기서 한단계 더 들어갑니다. 반드시 아파트 문주를 지나야하죠. 명확한 아파트 영역입니다. 

수상한 사람이나 차량이 2차가로로 들어오면 경비원의 제재를 받을 수 있죠. 

대부분의 주민이 출입하는 곳이기 때문에 주민들을 위한 근린생활시설이 위치해있습니다. 

그 다음은 3차가로입니다. 여기서 두 종류로 나뉩니다. 

아까, 수직적인 분화와 점진적인 분화가 있다했는데, 대지 특성상 산맥을 보호하기 위해 필지가 저렇게 구획되었습니다.

그렇기에 단지가 긴 부분은 자연스럽게 점진적인 분화로 영역이 구성됩니다. 저 부분 위로는 차량진입이 불가합니다.

나머지 3차가로는 수직으로 뻗어나가 주거동 주 출입구까지 연결되는 역할을 합니다.

위계가 명확히 나눠지지 않은 배치도 무척 많습니다. 이런 배치는 드문 편이죠. 네이버 지도로 여럿이 몇 날을 찾았습니다. 

사진에서 보시면 주거동의 층이 6층 이하고 높이도 굉장히 낮습니다. 

여기 사람들은 친구가 많을 확률이 높습니다.

Gutman의 연구에 의하면, 낮은 건물에 사는 사람이 고층 건물의 거주자보다 3배나 많은 친구를 두고 있기 때문입니다.

영역적으로 분리되어 안전하고 건물이 낮기에 사회성도 높죠. 

실제로 가보면 2단지의 3차가로는 옛 골목과 닮아있습니다. 아이들은 뛰놀고 엄마들은 나와서 이야기를 합니다. 

주거동의 특성과 배치

뛰어노는 마당은 주거동의 형태와 배치에 함께 조율되어 형성됩니다. 

프라이버시의 요구 수준에 따라 주거동의 특성이 결정되고 주거동의 형태가 결정됩니다. 

우리가 가장 많이 살고 있는 주택유형은 아파트입니다.

통계청에서 실시한 17년 인구주택 총조사에 따르면 총 주택수는 늘어나고 있고 아파트의 비율 또한 계속 늘어나고 있습니다. 

17년 인구주택 총조사_통계청

아파트의 비율은 65%이내에서 수렴하겠네요. 무려 3분의 2에 가까운 수치입니다. 

이 많은 아파트 또한 분류가 가능할 것 입니다. 

좋은 아파트와 좋지않은 아파트, 비싼 아파트와 비싸지 않은 아파트.

그 중에서도 건축사사무소에서 아파트 설계를 하고 있는 입장에서 건축적으로 좋은 아파트를 고르는 법을 알려드릴까 합니다.

사는 것(Buy)이 아니라 사는 곳(Live)을 고를 때를 고려해서 말입니다. 

그렇습니다. 건축은 장소를 만드는 작업입니다. 우리가 살아갈 장소. 가족과의 이벤트, 개인의 이벤트가 발생하는 하나의 공간.

아파트에서 건축적으로 중요한 것은 이렇게 나열할 수 있습니다.

1. 배치 & 주거동

2. 단위세대

3. 주차장

4. 부대시설

5. 기계/설비

6. 주거서비스

7. 관리

하나씩 차근차근 설명을 해드릴까 합니다.

1. 주거동 배치

아파트에서 건축적으로 가장 중요한 것은 아파트 배치입니다. 

아파트는 주거성능을 극도로 향상하기 위해 나온 주택유형입니다. 

그렇기에 판상형. 즉, 성냥갑같은 모양이 제일 많죠. 

그리고 성냥갑과 같은 판상형 모델이 가장 주거환경에 유리합니다. 

요새 신도시에서 많이 볼 수 있는 꺽인 모양이나, 유명한 타워형 아파트들은 주거환경에 불리할 수 밖에 없습니다.

맞통풍에 불리한 구조이기 때문이죠. 맞통풍은 집을 관통하는 바람을 말합니다.

그래서 꺽인 모양에는 주방향쪽에 창을 크게 내고 부방향쪽에 창을 작게 내어 효과를 극대화하는 방법을 씁니다.

건축엔 정답이 없습니다만 오답은 있습니다. 잘못된 배치유형이 반드시 존재한다는 것이죠.

아무리 주거성능이 좋은 판상형이라해도 바람길을 잘 형성하지않으면 미세먼지나 매연 등 공해물질이 빠져나가지 못해 단지 주거성능은 저하됩니다. 

그러므로 적절히 타워형과 판상형을 동시에 배치하는 것이 방법입니다.

예전에는 판상형 아파트가 주를 이뤘지만 요새는 타워형과 판상형이 섞인 아파트가 많은 것은 또 다른 이유도 있습니다.

건축은 어느정도 공공성을 지닙니다. 우리가 길을 가다가 반드시 마주쳐야하는 특성을 지닙니다. 

배치 상에서 어느정도 가로(길)와 주변에 대한 고려가 필요해지는 이유입니다. 또한, 어느정도 미적 요소를 고려해야합니다. 

게다가, 아파트 규모가 커지면 소재 시청 건축과에서 심의를 진행합니다.

이때, 지역에 따라 미에 대한 심사도 이뤄지고 현상설계에서 당선되기 위한 큰 조건도 미적 아름다움입니다.

좀 더 이쁜 배치가 판상형과 타워형을 적절히 섞은 것이기에 계획안에서는 많이 볼 수 있습니다.

아파트 배치에서 중요한 것은 축과 가로 위계입니다. 

열린 축으로 자연의 유입이나 조망의 흐름을 주고 적절한 단지 내 생활가로형성으로 커뮤니티를 끌어올려야합니다.

신도시에서 자주 볼 수 있는 배치와 주거동에 관한 이야기를 하기 전에 주변 맥락과 건축적으로 우수한 배치를 소개합니다.

좋은 아파트를 볼 수 있는 눈을 길러야 비교와 구분을 할 수 있으니까요.

제가 생각하는 좋은 배치는 서울 양천구에 위치한 신정이펜하우스 2단지입니다.

금호건설에서 시공했고 2011년 4월에 입주했으니 지어진 지 벌써 7년이 되었습니다. 

대학 다니던 2015년, 인간과 주거라는 과목을 수강할 때 좋은 배치의 아파트를 선정해 분석하고 발표하는 시간이 있었습니다.

신정이펜하우스 2단지는 주거 특히, 아파트에 능통하신 교수님이 2번의 빠꾸 후, 진행하라고 말한 아파트였습니다. 

첫번째, 두번째 빠꾸는 우리가 알만한 서울의 좋은 아파트였습니다만 그때 알았죠. 

비싸다고 좋은 아파트는 아니라는 것을요.

이 곳은 지리적으로 굉장히 유리합니다. 북쪽에는 산이 있고 앞쪽은 큰 도로가 지나갑니다. 

그리고 빨간색으로 표시한 부분이 있습니다. 왼쪽은 까치울 터널이고, 오른쪽은 생태터널입니다. 

이 터널이 마을의 입구성을 나타냅니다. 그에 따라 2부분 덕분에 이곳은 하나의 마을로서 영역성을 지닙니다. 

영역성은 굉장히 중요합니다. 우리의 땅을 알리는 표식이죠. 안전한 마을은 이러한 영역성에서부터 출발합니다.

여기에 위치한 신정이펜하우스 1단지부터 5단지가 그 범주안에 들어갑니다. 어떻게 이곳에 아파트를 지었는지 잘지었습니다. 

아파트에서 가로의 위계가 중요하다 말씀드렸습니다. 마을을 가로지르는 큰 도로는 가장 큰 마을 도로입니다. 

차수로는 0차 입니다. 차수로 치지 않는 이유는 아파트의 도로가 아니라 마을의 도로이기 때문입니다.

단지에 관한 내용은 다음에 이어서 말씀드리겠습니다.

나는 10년(2028년) 안에 강남에 위치한 사무실에 차를 타고 20분 내로 갈 수 있는 역세권에 위치한 1층은 주차장, 

2층부터 4층까지 임대를 주고 5층의 내집을 둔 다세대주택을 마련한다.

데일리카는 벤츠 GLC 63 amg 쿠페, 세컨카로 포르쉐 718 카이맨 GTS를 소유할 것이다. 

다세대주택을 소유하는 방법

1. 다세대주택을 소유하는 방법은 발품을 통해 낡은 주택을 경매 또는 매매해서 직접 설계하여 신축 공사를 진행한다. 

- 직접 설계를 위해서는 건축사 취득 및 소형 주택 설계 능력을 필요로 한다. 

그것을 위해 만 3년 실무수련 후 2021년 9월에 시험을 위해 1년 동안 준비하고 21년도 6월부터 휴직한다.

생활비 및 학원비를 충당하기 위해 매달 세후 150만원의 현금흐름을 위한 2차 수익수단을 마련한다.

그를 위한 방법은 제휴 마케팅 수수료, 블로그 운영 광고 및 에어비엔비를 통한 임대수익을 기반으로 한다.

취득 후 소형 주택 설계 능력을 갖추기 위해 아뜰리에로 이직해서 2년간 설계부터 감리까지 업무를 수행한다.

- 매입 비용은 내 자본 + 대출 + 임대수익(예정) 으로 마련한다.

대지면적 약 220제곱미터 다세대주택의 가격은 대략 22억이다.

10세대로 가정했을 때, 5층 1세대는 옥상 마당을 가진 내 집, 5세대는 전세, 4세대는 월세로 전환한다.

평균 전세가는 세대당 약 2억으로 총 10억, 월세비용은 약 75만원으로 공실이 없을 시 1년에 3600만원의 임대수익이 발생한다.

22억 - (전세수익 10억 + 주택담보대출(연이율 3.5%가정-연이자 1800만원) 5억1천만 + 월세수익 년 3600만원) = 7억원 - (년 1800만원)

혹시 모를 공실에 대비하고 수리비용 및 기타 세금을 처리하기 위한 년 관리비 1800만원을 제하면 7억원이 필요하다.

건축사사무소를 다니는 만2년, 주택 건설 기간 만1년을 제외하고 7억원을 7년 안에 마련하기 위해서는 일반적인 저축은 어렵다.

2020년 1월, 저축 및 청년내일채움공제를 합한 수익은 4000만원이다. 이 돈을 시드머니로 7년 안에 7억원으로 늘리는 것이 필요하다.

시드머니는 2차 수익수단으로 규모확대를 가속화하고 부동산경매를 통해 연수익 10%에 도전한다. 

연 1800만원의 2차 수익과 연 1200만원의 적금, 연수익 10%를 통하면 

20년 4000만원, 21년 7400만원, 22년 1억 1140만원, 23년 1억 5254만원, 24년 약 2억원, 25년 2억 5천만원, 26년 3억원, 27년 3억 6천만원.

연수익 10%로도 7억을 달성하기 어렵다. 2차 수익의 극적인 증가가 필요하다. 

2차 수익이 최소 세후 년 5000만원은 되어야 원할하게 7년안에 7억을 마련할 수 있다. 그것도 아무것도 안쓰고. 이렇게 힘든 일일 줄이야. 

적절한 생활이 되려면 연수익의 총합이 1억 1000만원이 필요하다.

매달 400만원의 2차 수익과 시드머니의 연수익 10%가 전제되어야 10년 안에 다세대주택을 소유할 수 있다.

매달 400만원을 벌기 위해서는 = 제휴 마케팅 수익 250만원 + 블로그 광고 수익 50만원 + 에어비앤비 임대수익 100만원이 필요하다.

제휴 마케팅을 위해서는 디지털노마드 카페에 자주 방문해 정보를 얻고 유료오프라인강의를 들으며 테크닉을 올린다.

블로그 광고 수익은 단희TV를 통해 정확한 수요를 파악하고 맞춤형 정보를 제공해 지속적인 검색이 이뤄지는 걸 목표로 한다.

에어비엔비 임대수익은 시드머니를 대출과 함께 투자해 작은 오피스텔을 매입.. 부동산경매와 시드머니 사용이 겹친다.

이건 다시 생각해보자.